Следующие вопросы помогут вам избежать  некоторых ловушек и получить выгодные процентные ставки при оформлении ипотеки.

Многие считают, что выгодный кредит подразумевает самые низкие процентные ставки. Однако, это заблуждение. С тем же успехом, можно рассуждать о том, что «лучшая машина» та, за которую месячный платеж меньше.

Любой, кто столкнулся со штрафами за просрочку ипотечного платежа, либо имел дело с ограничениями по рефинансированию, знает, что они могут превысить низкую процентную ставку (например, от 0,10 до 0,15 % комиссионного сбора).

Трудно предугадать, через сколько лет – три или четыре года – ставка по рефинансированию может измениться. Но как показывает статистика, более половины канадцев с ипотекой пересматривают условия кредита до его выплаты, а каждый пятый канадец с кредитом на пять лет, пересматривает их каждые три с половиной года.

Вот почему считается, что лучше платить более низкий процент в случае, когда вы не знаете, сможете ли вы изменить условия кредита в течение его срока. Низкая процентная ставка, безусловно, может сэкономить сотни долларов на первоначальном этапе, но убедитесь, чтобы она не будет стоить вам тысячи после закрытия кредита.

Теперь давайте перейдем к списку вопросов, которые вам необходимо задать своему ипотечному специалисту. Они помогут вам избежать распространенных ловушек и сэкономят ваше время при получении ипотеки. Если вас интересуют вопросы по конкретной теме, выберите из предложенных ниже разделов нужный:

  • Процентные ставки
  • Дополнительные платежи
  • Штрафы
  • Рефинансирование

 

Процентные ставки

1. Является ли ставка, которую вы мне озвучили, самой низкой, с учетом моих замечаний и кредитных предпочтений?

2. Если я найду более низкую процентную ставку у другого кредитора, сможете ли вы  сделать мне такую же?

3. Сколько других кредиторов, занимающихся выдачей кредита на продажу интересующей меня недвижимости, вы  проверили? Какие из банков или кредитных союзов вы не проверяли?

– Эти вопросы стоит задать непосредственно брокерам, т.к. банки и кредитные союзы, как правило, не выясняют такие детали.

– RateSpy.com – инструмент, который поможет покупателям недвижимости сравнить свои процентные ставки. Если ваша ставка составляет 0,10-0,15 % от самых низких ставок на сайте (в соответствии с выбранным вами сроком), то это хороший вариант. Только убедитесь, чтобы остальные условия были равноценными, т.к. пытаясь сэкономить на низкой ставке, вы можете столкнуться с дорогостоящими ограничениями.

4. Как долго кредитор будет удерживать мою ставку с момента подачи моего заявления на ипотеку?

– Лучшие ставки часто удерживаются на протяжении всего 30-45 дней (т.н. «быстрозакрыващиеся ставки»).

5. Если я получил подтверждение, и ставки упали, как я об этом узнаю? Снизит ли мой кредитор ставки автоматически? Смогу ли я получить самые лучшие льготные ставки кредитора, если его они упадут?

6. Могу ли я получить предварительное подтверждение на получение ипотеки с такой процентной ставкой?

– Обычно при предварительном подтверждении идут премиум-ставки.

7. Предоставите ли вы мне ставку со скидкой при возобновлении кредита? Или же сперва вы вышлите мне письмо с завышенными ставками в надежде, что я его подпишу?

Дополнительные платежи

8. Какие дополнительные платежи я могу внести досрочно каждый год без штрафа?

– Стандартная «закрытая» ипотека предлагает ежегодное «единовременное» право на досрочное погашение, начиная от 10 до 30 % от первоначальной суммы ипотечного кредита.

– Не вносите больше предоплат, чем нужно (только 18 % канадцев вносят единовременные авансовые платежи каждый год). Но в то же время, не стоит недооценивать преимуществ предоплаты. Гибкая система предоплат может помочь вам снизить сумму штрафа по ипотеке, или сохранить проценты в случае of a cash windfall.

9. Когда я могу внести предоплату?

– Лучшие кредиторы позволят вам внести предоплату в любое время в течение года в несколько этапов.

10. Насколько я могу увеличивать свои текущие платежи каждый год?

– Большинство ипотечных кредитов позволят вам увеличить текущие платежи до 15-20 % каждый год. Иногда они достигают 100 % и/или предлагают удвоенные платежи.

11. С какой частотой у вас вносятся платежи?

– К примеру, платежи можно вносить 1 или 2 раза в месяц, 1 или 2 раза в неделю.

– Ускоренные платежи (2 раза в месяц) являются эквивалентом одного дополнительного ежемесячного платежа в течение года. 25 лет амортизации могут быть сокращены до 22 лет, если вы будете платить два раза в месяц вместо одного раза в месяц. Платя на 59 $ два раза в месяц, вы выплатите кредит на три года раньше. Это расчет в случае ипотеки на 300 000 $ со ставкой 3,69 % с учетом 25-летней амортизации.

Штрафы

12. Смогу ли я отказаться от ипотеки, когда захочу?

– Большинство кредиторов позволят отказаться от закрытой ипотеки раньше срока при условии, что вы заплатите штраф. Другие разрешат вам это сделать только в случае продажи вашей недвижимости. Есть и такие, у которых вы не сможете отказаться от ипотечных обязательств досрочно.

– При «открытой» ипотеке вы практически всегда платите премиум-ставки без штрафных санкций. Если вы планируете брать ипотеку на срок более шести месяцев, то вам лучше выбрать более низкую процентную ставку и заплатить штраф при досрочном отказе от ипотеки.

13. Если мне назначен штраф по ипотеке, как мне узнать его сумму?

– Штрафы по ипотеке с фиксированными ставками, как правило, составляют сумму выплаты процентов за три месяца или разницу в процентных ставках (IRD), вне зависимости от того, какая из них больше. Штрафы по ипотеке с переменной процентной ставкой, как правило, составляют сумму выплаты процентов за три месяца, отталкиваясь от вашей текущей ставки.

– Калькуляторы штрафа, основанные на объявленных ставках (т.е. когда ставки выше тех, которые вы платите на самом деле), иногда могут выдавать результат на несколько тысяч долларов выше. Этот метод является общепринятым в большинстве крупных банков, что в то же время,  является их самым большим минусом. Если вы хотите сравнить штрафы, используйте результаты расчетов онлайн-калькуляторов каждого кредитора.

– Некоторые кредиторы используют уловки. Например, вместо стандартного трехмесячного процентного штрафа на основе текущей ставки, они взимают трехмесячные процентные штрафы на основе объявленных ставок. Другие взимают разницу в ставках, когда требуется стандартный трехмесячный процентный штраф. Есть и такие, которые хотят штраф в размере 12-месячной процентной ставки или равный 3 % вашего баланса. Избегайте таких ипотечных кредитов, если хотите сохранить свои сбережения.

14. Могу ли я переоформить свою ипотеку на новое имущество во избежание штрафных санкций?

– Не стоит отбрасывать вероятность вашего переезда ваши шансы двигаться, особенно если вы молоды, нуждаетесь в профессиональной мобильности и/или имеете семью.

– Некоторые кредиторы позволит вам переоформить ипотеку, но не увеличить ее. Вам придется заплатить штраф, если вы решите купить более дорогой дом и для этого понадобится финансирование в большем размере.

– Помните, что кредитные союзы, как правило, препятствуют переоформлению ипотеки, если приобретаемый дом находится  за пределами провинции.

– Если у вас есть кредитная линия, относящаяся к ипотеке, убедитесь, что вы можете легко переоформить и ее, сохрани ваши ставки.

15. Сколько времени у меня будет на переоформление ипотеки?

– Чем дольше, тем лучше. По крайней мере, срок в 60 дней является предпочтительным. Некоторые кредиторы могут попросить вас переоформить ипотеку с одного имущества на другое в тот же день, но это нереально.

16. Будут ли из моего штрафа вычитаться проценты, если я не переоформлю ипотеку со старого дома на новый за один день?

17. Если я откажусь от ипотеки досрочно, я могу использовать мои неиспользованные привилегии предоплаты для снижения штрафа?

– Некоторые кредиторы запрещают использовать ваши привилегии предоплаты для этой цели, если вы делаете это в течение 30 дней с момента закрытия ипотеки. Некоторые кредиторы, такие как РБК, применяют привилегии предоплаты автоматически, чтобы снизить штраф при рефинансировании.

18. Предусмотрен ли какой-либо возврат денежных средств при досрочном отказе от ипотеки, и если да, то какую сумму я должен возместить?

– Обычно эта сумма пропорциональна, но некоторые кредиторы потребуют от вас 100 % возмещения, даже если вы отказываетесь от ипотеки на один день раньше окончания срока.

– Попросите вашего специалиста по ипотеке рассчитать вашу «реальную ставку», в том числе и возмещение в случае отказа. Так вы узнаете, how much of a rate premium you’re paying for the cash.

Рефинансирование

19. Есть ли какие-либо ограничения по рефинансированию?

20. Могу ли я увеличить свою ипотеку в любое время, сохранив сниженные ставки, и избежав штрафа?

– Это очень важно, если вам нужно рефинансировать или купить более дорогой дом.

– Некоторые кредиторы начисляют штраф, либо предлагают более высокие процентные ставки, когда вы увеличиваете ипотеку.

21. Могу ли я продлить ​​срок своей ипотеки в любое, сохранив сниженные ставки, и избежав штрафа?

– Это выгодно, если ставки падают, и вы хотите совместить свои ставки с новыми более низкими ставками (что снижает ваши выплаты). Это также важный момент, если вы в середине вашего срока и хотите защитить себя от возникновения более высоких ставок.

– Остерегайтесь кредиторов, которые разрешают «смешивать и продлять» вашу ипотеку, а потом требуют предоплату в счет новых ипотечных ставок.

22. Является ли ваша ипотека readvanceable?

Readvanceable ипотеки заемщику брать как минимум 20 % денежных средств от той суммы, которую они уже выплатили повторно. Эта функция, как правило, включает в себя кредитную линию, связанную с вашей ипотекой. Readvanceables является хорошим источником средств для инвестиции, открытия малого бизнеса, ремонта и т. д. Readvanceables также позволяет досрочно выплатить ипотеку, не опасаясь за то, что у них на руках не окажется денежных средств в случае чрезвычайной ситуации. Некоторые даже используют это в качестве альтернативы резервного фонда.

– Есть два типа readvanceables: механическая (когда необходимо воспользоваться  выплаченной частью средств повторно) и автоматическая (когда каждый основной платеж становится доступным для вас в случае необходимости).

Если у вас возникли какие-то вопросы по получению ипотеки в Канаде, вы можете связаться со мной по телефону или по имейлу.

Ирина Сазанович
Mortgage Associate with Mortgage Alliance
Cell: (403) 402-3273
E-mail: isazanovich@gmail.com
www.MortgageRu.ca