Штрафные санкции за расторжение моргиджа досрочно – не первое, о чем думают потребители при заключении своего первого ипотечного договора. К сожалению, большинство узнают о важности этой информации только после того, как им приходится выплатить значительную сумму штрафа. Или зачастую сумма штрафа настолько велика, что люди продолжают платить кредит по той же высокой процентной ставке, что и раньше, даже несмотря на наличие гораздо более низких ставок на рынке.

В данной статье я расскажу о том, как различные кредитные учреждения рассчитывают штрафные санкции за досрочное расторжение закрытого ипотечного договора и почему взятие моргиджа у крупного банка не всегда является лучшим вариантом в долгосрочной перспективе.

Как я уже писала в одной из предыдущих статей, штраф за расторжение закрытого кредитного договора с плавающей процентной ставкой рассчитывается как 3 месяца процентов по кредиту.

Пример:

У вас заключен договор кредита на 5 лет с плавающей процентной ставкой 2.85%. Через 3 года вы решаете расторгнуть договор. На момент расторжения баланс кредита составляет $250,000. В таком случае штраф, который вы должны будете выплатить, рассчитывается так:

2.85% x $250,000 x (3/12) = $1,781.25

В случае с фиксированными ставками расчеты гораздо сложнее. Учитывая, что сегодня подавляющее большинство моргиджей заключается на условиях фиксированных ставок, данная информация будет полезна и актуальна для многих читателей.

В отличие от плавающей процентной ставки, при фиксированной процентной ставке штраф рассчитывается по 2 формулам и из двух полученных сумм используется та, которая больше.

Первая формула – 3 месяца процентов

Вторая формула – разница процентных ставок, умноженная на оставшийся срок договора.

Первая формула рассчитывается точно так же, как и при плавающей процентной ставке.

Пример:

У вас заключен договор кредита на 5 лет с фиксированной процентной ставкой 3.29%. Через 3 года вы решаете расторгнуть договор. На момент расторжения баланс кредита составляет $250,000. Размер штрафа составляет:

3.29% x $250,000 x (3/12) = $2,056.25

У второй формулы есть 3 варианта расчетов:

Стандартный (Standard)

Дисконтированный (Discounted)

По справочной ставке (Posted)

Каждый банк или иное кредитное учреждение сами выбирают свой вариант расчета.

Рассмотрим на нашем примере каждый вариант расчета, чтобы увидеть насколько сумма штрафа может быть различна.

Стандартный (Standard)

Это самый простой способ расчета. Берется ставка по вашему договору, от нее отнимается текущая ставка на срок, наиболее близкий к тому, что остается по вашему договору, затем полученный процент умножается на остающийся срок.

Пример:

Текущая ставка на 2 года составляет 2,99%, следовательно, сумма штрафа рассчитывается так:

(3.29% – 2.99%) x $250,000 x (24/12) = $1,500

В этом случае кредитор будет использовать большую из двух полученных сумм, а именно – сумму, полученную путем расчета 3 месяцев процентов $2,056.25

Как видите, расчеты достаточно простые и понятные. Этот вид расчета используют многие кредитные учреждения, соревнующиеся между собой за предоставление потребителям наиболее выгодных процентных ставок.

А теперь я расскажу вам, как рассчитывают штрафные санкции большинство крупных банков.

Дисконтированный (Discounted)

В случае такого расчета банк берет ставку вашего договора и сравнивает ее с текущей справочной (posted) ставкой на наиболее близкий срок к тому, что остается по вашему договору, МИНУС ту скидку со справочной ставки, которую вы получили во время заключения договора (в нашем примере это 2.15%, исходя из справочной ставки 5,44%).

Если справочная (posted) ставка банка на 2 года на сегодняшний день составляет 3.55%, то сумма штрафа рассчитывается следующим образом:

3.29% – (3.55%-2.15%) x $250,000 x (24/12) = $9,450.00

По справочной ставке (Posted)

В данном случае при расчете используется справочная 5 летняя ставка банка на момент, когда вы заключали кредит и из нее вычитается текущая справочная ставка на срок, наиболее близкий к тому, что остается по вашему договору.

В нашем примере расчеты будут следующими:

(5.44% – 3.55%) x $250,000 x (24/12) = $9,450.00

По сути 2 и 3 методы расчета являются вариацией друг друга, поэтому приводят к одинаковому результату.

Как видите, по сравнению со стандартным методом расчета, сумма штрафа при дисконтированном и справочном методе расчета больше в 4 раза! Не удивительно, что немногие решаются разорвать свой моргидж и перезаключить его на более выгодных условиях.

А представьте, если оставшаяся сумма кредита не $250,000, а $500,000, что в Калгари вполне возможно, учитывая цены на сегодняшнем рынке жилья, тогда сумма штрафа будет следующая:

(5.44% – 3.55%) x $500,000 x (24/12) = $18,900.00

Думаю, не каждая семья сможет спокойно расстаться с такой суммой, ведь за такие деньги можно купить новую машину или оплатить 4 года учебы в университете.

К сожалению, банки не утруждают себя объяснением такой важной информации потребителям.  Ведь штрафные санкции являются одной из статей их дохода.

Если вы собираетесь в ближайшее время получать моргидж или у вас уже есть моргидж и есть хотя бы небольшая вероятность того, что вам придется расторгнуть его досрочно, вы можете обратиться ко мне и я вам рассчитаю размер штрафных санкций, это убережет вас от возможных больших финансовых потерь.

Я работаю с более 70 кредитными учреждениями и большинство из них используют стандартный метод расчета штрафных санкций. Если вы хотите получить моргидж на самых выгодных для вас условиях и максимально подходящий вашей конкретной ситуации, обращайтесь ко мне.

Ирина Сазанович
Mortgage Associate with Mortgage Alliance
Cell: (403) 402-3273
E-mail: isazanovich@gmail.com
www.MortgageRu.ca