Всего лишь в прошлом номере газеты «Колесо» я писала о грядущих изменениях в ипотечной сфере и тогда казалось, что это произойдет не так уж и скоро, как минимум не ранее нового года.

Но вот всего лишь 2 недели спустя уже известны все изменения и они вступают в силу с 17 октября этого года, то есть со дня на день.

  • Итак, первое и самое крутое изменение – максимальный размер ипотеки для тех, кто покупает с менее 20% первоначального взноса, значительно снизится.

Почему? Потому что по новым правилам все заемщики, которым необходима ипотечная страховка (а для тех, кто вносит менее 20%, она обязательна), должны будут квалифицироваться не по той ставке, по которой они заключают ипотечный договор – на сегодняшний день фиксированная на 5 лет ставка находится в районе 2.3-2.5% годовых, а по так называемой официальной (posted) ставке, которая устанавливается крупнейшими банками и на сегодня составляет 4.64%. Это правило раньше применялось только к тем, кто выбирал плавающую процентную ставку или брал ипотечный договор сроком менее 5 лет, и поэтому многие покупатели первого жилья с маленьким первоначальным взносом и невысоким доходом вынуждены были брать фиксированную ставку на 5 лет, так как с ней они могли получить значительно большую сумму ипотеки.

Рассмотрим на конкретном примере.

По старым правилам семья с годовым доходом в 76,000, с хорошей кредитной историей и без других долгов при фиксированной на 5 лет ставке в 2.4% могла купить дом за $400,000.

По новым же правилам эта же семья сможет купить дом только за $320,000. Согласитесь, разница весьма существенная. В реалиях Калгари за $320,000 отдельно стоящий дом уже не купишь (если не рассматривать совсем неприятные для жизни районы), надо уже ориентироваться на таунхаусы или квартиры, а там сборы кондоминимума, которые тоже включаются в расчеты и снижают максимальную сумму покупки и получается, что вместо дома за $400,000 теперь семья может только купить таунхаус или квартиру за $290,000 (и  то, это если там божеские кондо сборы – до $300 в месяц).

А что становится с теми, кто и по старым правилам мог себе позволить только таунхаус или квартиру? Скорее всего они будут просто вытеснены из рынка и не смогут ничего купить или смогут купить совсем маленькую квартиру в не самом лучшем районе.

По оценкам экспертов эти новые правила вытеснят с рынка от 15 до 20% потенциальных покупателей недвижимости и в первую очередь это затронет тех, кто покупает жилье впервые – а это молодые семьи и иммигранты.

  • Если прочитав первое изменение, вы вздохнули с облегчением и порадовались, что вас это не затронет, то второе изменение, которое вступит в силу с 30 ноября этого года, отразится на всех – и на тех, кто еще только хочет получить, и на тех, кто уже платит ипотеку и нужно продлевать ипотечный договор.

Почти все знают про ипотечную страховку и ее обязательное наличие при маленьком первоначальном взносе (до 20%), но мало кто из обывателей догадывается, что многие мелкие банки приобретают такую страховку и при более 20% первоначального взноса. Они просто сами за нее платят и зачастую кредитополучатель даже не знает о ее существовании. Такая страховка помогает мелким банкам увеличить объемы кредитования, так как они легко перепродают такие застрахованные ипотеки инвесторам, а сами на эти деньги выдают следующие ипотеки. По такой схеме работают все ипотечные учреждения, которые финансируют ипотеки не за счет денег, лежащих на счетах клиентов (как это делают крупные банки), а за счет привлечения инвесторских средств. К таким учреждениям относятся такие гиганты брокерского бизнеса, как First National, Street Capital, Merix, Lendwise, Equitable Bank и многие другие.

Так вот по новым правилам застраховать такие ипотеки будет гораздо сложнее, что естественно отразится как на процентных ставках (они вырастут), так и на самом процессе получения ипотеки (он усложнится и некоторые, кто легко мог получить ипотеку по старым правилам, уже не смогут ее получить по новым). Кроме того, те заемщики, которые захотят 30 или 35 летнюю амортизацию, будут вынуждены заплатить за это более высокой процентной ставкой.

Итак, основные последствия новых правил:

  • Цены на недвижимость начнут падать во многих городах Канады, так как многие потенциальные покупатели не смогут получить достаточную ипотеку и, соответственно, спрос на недвижимость упадет.
  • Процентные ставки немного подрастут, так как мелким банкам будет сложнее секьюритизировать ипотеки, а крупные банки повысят свои ставки, так как снизится конкуренция со стороны мелких банков.
  • Вырастет вероятность очередного снижения ставки рефинансирования Банком Канады, так как упадет национальный ВВП, который очень сильно зависит от рынка недвижимости и нефти (цена на которую продолжает оставаться на весьма низком уровне).

Если по первому изменению уже действовать слишком поздно, так как новое правило вступит в силу с 17 октября, то по второму изменению еще есть время до 30 ноября. Это может быть особенно актуально для тех, кому нужно продлить или рефинансировать ипотеку. Если вы не уверены, как новые правила отразятся на вас, вы можете позвонить и проконсультироваться со мной по указанному ниже номеру телефона.

Ирина Сазанович

Mortgage Associate with Mortgage Alliance, Enrich Mortgage Group

Cell: (403) 402-3273

E-mail: isazanovich@gmail.com

www.MortgageRu.ca