Моргидж является самым крупным долгом большинства семей в Канаде и выплатить этот долг и жить без моргиджа в своем жилье является долгосрочной целью практически для всех.

На этапе окончательного оформления моргиджа получателям кредита необходимо определиться с тем, как часто они хотят совершать платежи по кредиту.

Существует 4 стандартных варианта:

1)     один раз в месяц (12 платежей в год)

2)     2 раза в месяц (24 платежа в год)

3)     каждые 2 недели (26 платежей в год)

4)     еженедельно (52 платежа в год)

Клиенты часто спрашивают у меня какой из вариантов позволит им заплатить меньше процентов. Многие считают, что если производить платежи чаще, чем раз в месяц, то можно выплатить моргидж быстрее.

В действительности большой экономии только от того, что выплаты делаются не раз в месяц, а 2 раза в месяц или каждые 2 недели или даже еженедельно нет. Например, если суммарные выплаты по моргиджу $12,000 в год, то чтобы посчитать размер платежа для каждого варианта $12,000 делятся на соответствующее количество платежей:

1)     $1,000 при ежемесячных платежах

2)     $500 при платежах 2 раза в месяц

3)     $461.54 при платежах каждые 2 недели

4)     $230.77 при еженедельных платежах

В итоге, получатели кредита все равно выплачивают те же $12,000, но меньшими частями, чем при ежемесячных платежах.

Все стандартные варианты существуют больше для того, чтобы получатели кредита могли выбрать ту частоту платежей, которая соответствует их поступлениям на текущий счет в виде зарплаты или иных форм дохода. Так, для тех, у кого зарплата выплачивается 2 раза в месяц, наиболее удобным вариантом являются выплаты по моргиджу 2 раза в месяц. Если же кто-то получает еженедельный доход, то имеет смысл выбрать еженедельные платежи.

Так как же тогда сэкономить на процентах?

Существует 2 варианта платежей, которые отличаются от стандартных и позволяют существенно сократить срок погашения моргиджа и сэкономить на процентах. Их еще называют ускоренными (accelerated bi-weekly and weekly). Частота платежей – каждые 2 недели или еженедельно, но сумма платежа рассчитывается как при платежах 2 раза в месяц или половина от этого для еженедльных платежей. Это позволяет клиентам выплатить за год аналог 13 месячных платежей.

Рассмотрим это на следующем примере:

Исходные данные:

Размер моргиджа: $400,000

Амортизация: 30 лет

Процентная ставка: 2.99% (фиксированная на 3 года)

Стандартный вариант

Ускоренный вариант

Количество лет, необходимое для полного погашения кредита

30 лет

26 лет и 6 месяцев

Месячный платеж

$1,684.26

$1,824.61

Итого выплаченных процентов

$206,329.27

$178,763.17

Итого экономия на процентах

$27,566.10

Моргидж выплачен раньше на

3 года и 6 месяцев

При выборе ускоренного варианта клиент в среднем платит в месяц на $140 больше, чем при стандартном варианте, зато экономия на процентах за весь срок кредита составит $27,566.10 и кредит будет полностью выплачен на 3 с половиной года раньше (не за 30 лет – а за 26,5).

Что же делать тем, для кого выплаты каждые 2 недели или еженедельно не являются оптимальными из-за того, что их доходы поступают на счет раз в месяц или 2 раза в месяц?

Для таких случаев многие кредитные учреждения разрешают увеличивать регулярные платежи на сумму до 20% от их первоначального размера.

Предположим, Вы захотите увеличить ежемесячные выплаты на $100. Рассмотрим это на тех же исходных данных, что и в предыдущем примере:

Размер моргиджа: $400,000

Амортизация: 30 лет

Процентная ставка: 2.99% (фиксированная на 3 года)

Стандартный вариант

Ускоренный вариант

Количество лет, необходимое для полного погашения кредита

30 лет

27 лет и 5 месяцев

Месячный платеж

$1,684.26

$1,784.26

Итого выплаченных процентов

$206,329.27

$186,329.98

Итого экономия на процентах

$19,999.30

Моргидж выплачен раньше на

2 года и 7 месяцев

В таком случае экономия на процентах – 20 тысяч долларов! Моргидж выплачен на 2 с половиной года раньше!

Ну а если у вас есть возможность выплачивать дополнительно $300 в месяц, то ситуация будет такая:

Стандартный вариант

Ускоренный вариант

Количество лет, необходимое для полного погашения кредита

30 лет

27 лет и 5 месяцев

Месячный платеж

$1,684.26

$1,984.26

Итого выплаченных процентов

$206,329.27

$156,334.22

Итого экономия на процентах

$49,995.05

Моргидж выплачен раньше на

6 лет и 6 месяцев

Экономия на процентах – 50 тысяч долларов! Моргидж выплачен на 6 с половиной лет раньше!

Цифры говорят сами за себя. Если у вас нет возможности вкладывать деньги под процент выше, чем ваша процентная ставка по моргиджу, то наилучшим вложением ваших средств будет более быстрое погашение кредита за счет увеличения регулярных платежей или разовых дополнительных платежей, которые напрямую пойдут на погашение основного долга и тем самым сократят вам срок погашения кредита и сэкономят существенные суммы процентов.

Другим вариантом более быстрого погашения кредита и выплаты меньших процентов является выбор более короткого срока амортизации. Единственным недостатком такой альтернативы является ее меньшая гибкость. У Вас не будет возможности уменьшить месячные выплаты, в то время как с ускоренными платежами при более долгой амортизации Вы всегда сможете вернуться к стандартному размеру платежа, если вдруг так сложатся обстоятельства (потеря работы, выход в декрет, затраты на учебу и т.д.).

Если вы хотите, чтобы я разработала для вас индивидуальную стратегию более быстрого погашения моргиджа, обращайтесь по следующим контактным данным:

Ирина Сазанович
Mortgage Associate with Mortgage Alliance
Cell: (403) 402-3273
E-mail: isazanovich@gmail.com
www.MortgageRu.ca