Эволюция Канадского ипотечного рынка за последние 10 лет

Вот и наступил 2017 год! А с ним пришли надежды, что он будет легче тяжелого високосного 2016 года.

Начать этот год я решила с небольшого экскурса в прошлое.

Несмотря на то, что большинство моих клиентов – это покупатели первого жилья в Канаде, периодически ко мне обращаются люди, которые купили свое первое жилье 10 и более лет назад. Так как сама я на профессиональном ипотечном рынке только 5 лет (а в Канаде 7 лет), то некоторые вещи, о которых они мне рассказывают, иногда кажутся мне чем-то из области фантастики.

Вот я и решила заглянуть в прошлое и понять, что же так сильно изменилось за последние 10 лет и почему получить ипотеку сейчас стало намного сложнее, чем это было раньше.

Итак, ниже список того, что существовало 10 лет назад, но с тех пор исчезло с Канадского ипотечного рынка:

  1. Ипотека с 0% первоначального взноса. На сегодняшний день минимальный размер первоначального взноса – 5%, и то, это только для недвижимости стоимостью до $500,000. Если же вы покупаете недвижимость в ценовом диапозоне от $500,000 до $1,000,000, то необходимо 10% от суммы свыше $500,000. Если же вы покупаете дом дороже $1,000,000, то необходимо как минимум 20% от его стоимости на первоначальный взнос.
  2. 100% финансирование инвестиционной недвижимости (под сдачу в аренду). Сегодня максимальный размер финансирования такой недвижимости – 80%, а это значит, что вы должны сделать как минимум 20%-ный взнос от стоимости недвижимости.
  3. 40-летняя амортизация. Кроме того, что это позволяло заемщикам существенно уменьшить их ежемесячный платеж по ипотеке, такая длинная амортизация также обеспечивала получение гораздо большей суммы ипотеки (на 40% больше, чем при текущей стандартной 25-летней амортизации). В нынешнее время 35 лет – это максимально длинный срок, который можно получить только имея не менее 20% на первоначальный взнос. При этом, многие банки еще увеличивают процентную ставку, если вы берете амортизацию длиннее 25 лет. Для тех же, у кого менее 20% на первый взнос, 25 лет является максимумом.
  4. 95% финансирование для заемщиков без официального подтверждения дохода (Stated Income). Многие владельцы мелкого бизнеса или просто работающие на себя предпочитают списывать много расходов на бизнес, чтобы декларировать меньший официальный доход, который облагается налогом. Для таких людей была создана программа Stated Income, когда их доход оценивался не на основании налоговых деклараций, а на основании получаемой бизнесом выручки, проходящей через счет предпринимателя. Сейчас получить такую ипотеку сложнее и минимальный первоначальный взнос равняется 10%.
  5. Застрахованная ипотека с ежемесячной выплатой только процентов по ипотеке. Этот вариант был очень удобен для тех, кто покупал жилье с целью его ремонта и последующей перепродажи. Сейчас такое возможно только при условии большого первоначального взноса и более высокой процентной ставки.
  6. Кредитная линия под залог жилья с лимитом в 95% от стоимости недвижимости. Это позволяло использовать кредитную линию для различных нужд и дисциплинированные заемщики могли достаточно гибко ею пользоваться – брать деньги под развитие бизнеса, покупку машины или для первоначального взноса для приобретения другой недвижимости. В итоге все долги были консолидированы в одном месте. На сегодняшний день максимальный лимит такой кредитной линии – 80% от стоимости недвижимости.
  7. Более низкие требования к кредитному рейтингу. Можно было получить ипотеку имея очень невысокий кредитный рейтинг. На сегодняшний день, чтобы получить максимальный размер ипотеки на хороших условиях кредитный рейтинг должен быть не менее 680.
  8. Менее строгие требования к предоставляемым документам, подтверждающим трудоустройство или наличие первоначального взноса, а также всем остальным документам. Сейчас банки очень тщательно рассматривают все документы и требуют документального подтверждения всех фактов, указанных в заявке на получение ипотеки.
  9. Квалификация по процентной ставке заключаемого ипотечного договора для всех, включая тех, кто получает ипотеку с более низкой плавающей процентной ставкой или с договором ипотеки на непродолжительный срок (1-2 года). Несколько лет назад вначале было внедрено требование, что при менее 20% первоначального взноса ставку ипотечного договора для квалификации могли использовать только те, кто получал ипотеку с фиксированной ставкой на 5 лет и более, остальные же квалифицировались по официальной ставке (Posted Rate) – как правило на несколько % выше, чем ставка в контракте, а в прошлом году были введены новые правила, по которым все получатели ипотеки с менее 20% первоначального взноса должны квалифицироваться по официальной ставке (Posted Rate), что снизило максимальный размер ипотеки для таких заемщиков на 20%.
  10. Возможность при покупке недвижимости переоформления ипотеки продавцов на себя без необходимости квалифицироваться (Assumable Mortgage). Это позволяло купить недвижимость даже не имея постоянного дохода или получить более низкую процентную ставку, чем ставки на рынке в момент покупки. Сегодня практически никто этого не делает, так как все равно необходимо квалифицироваться, а значит проходить такой же процесс, как и при оформлении ипотеки на себя. Ну и вторая причина в том, что в последние годы ставки по ипотеке двигались только вниз, поэтому в абсолютном большинстве случаев процентная ставка ипотеки продавцов была выше, чем ставки, которые предлагались на ипотечном рынке в момент совершения сделки.

В целом, все изменения, инициированные государством или органами, регулирующими ипотечный рынок, были направлены на охлаждение рынка недвижимости, а также на обеспечение того, чтобы в Канаде не случилось то, что произошло в США в 2007-2009 годах. К сожалению, некоторые из мер, особенно те, которые были приняты в конце прошлого года, привели к тому, что процентные ставки немного выросли.

Ирина Сазанович

Mortgage Associate with Mortgage Alliance, Enrich Mortgage Group

Cell: (403) 402-3273

E-mail: isazanovich@gmail.com

www.MortgageRu.ca