В своей практике я периодически встречаю клиентов, которые остались недовольны своим предыдущим опытом получения ипотеки. Естетсвенно, что причины недовольства могут быть разные, но я смогла выделить 3 наиболее распространенных жалобы:

  1. Штрафные санкции.

Наверняка вы слышали о случаях, когда кому-то приходилось заплатить 10, 15 или 20 тысяч долларов за досрочное расторжение ипотеки. К сожалению, система расчета штрафных санкций остается весьма запутанной, особенно у крупных банков. Большинство клиентов имеют очень слабое предстваление о том, сколько им придется заплатить, если вдруг придется погасить ипотеку досрочно. Многие жалобы, которые поступали от потребителей, заплативших крупные штрафы, были отвергнуты, так как в договорах были прописаны штрафные санкции и как они рассчитываются, но часто в момент получения ипотеки люди невнимательно смотрели на этот пункт, так как больше были озабочены получением более низкой процентной ставки.

Единственный путь подготовиться к неприятному сюрпризу – это попросить банк или ипотечного брокера просчитать для вас несколько сценариев развития событий (например, расторжение 5-летнего кредита с фиксированной процентной ставкой через 2 года), чтобы вы смогли понять и оценить свои риски. Кроме того, если есть большая вероятность того, что вам придется расторгнуть договор досрочно, не берите 5-летнюю ипотеку, возьмите на тот срок, который вам больше всего подходит. Другой альтернативой может быть ипотека с плавающей процентной ставкой (особенно, если вы планируете продавать и не знаете, как долго у вас займет этот процесс), так как штраф в этом случае всегда будет относительно небольшой – 3 месяца процентов (если ваша ставка 2.4% годовых, то соответственно штраф будет 0.6% от суммы основного долга на момент расторжения кредита).

  1. Перенос ипотеки на новый дом

Многие думают, что перенос ипотеки на новый дом является чисто технической формальностью. Это совершенно не так. Во-первых, банк не связан законом в данном вопросе. Он вполне может вам отказать, либо потому что ваша финансовая ситуация изменилась, либо потому что новая недвижимость, которую вы хотите приобрести, не соответствует требованиям банка.

Единственная разница между переносом ипотеки на новый дом и получением новой ипотеки состоит в том, что вам не надо платить штрафных санкций (если вы не уменьшаете сумму кредита) и вы можете сохранить вашу процентную ставку (выгодно только в том случае, если текущие процентные ставки выше вашей). В остальном – вы так же должны продемонстрировать достаточный подтверждаемый доход, недвижимость должна соответствовать критериям банка, иногда банк может потребовать профессиональную оценку недвижимости для подтверждения ее стоимости (appraisal).

Вот основные моменты, которые стоит узнать у банка или ипотечного брокера, прежде чем принимать решение о переносе ипотеки:

  • Если ваша ситуация изменилась (например, вы недавно начали работать на себя и не можете показать традиционный доход), пройдете ли вы квалификационные требования банка?
  • Какой промежуток времени дает вам банк между сделками покупки и продажи – должны ли они закрываться в один и тот же день (соответственно и переезд за один день), или можно сделать «мостик» (bridge financing) между сделками и получить несколько дней или даже недель для перезда?
  • Можно ли увеличить сумму кредита? (если нельзя, то либо вам придется сделать больший первоначальный взнос, либо в целом отказаться от покупки более дорогой недвижимости)
  • Если можно увеличить кредит, то на каких условиях (какая ставка, срок, амортизация и т.д)?
  • Соответствует ли новая недвижимость критериям банка? Например, вы хотите переехать в другую провинцию, а ваш банк не финансирует в той провиции. Или вы хотите купить квартиру в комплексе 55+, но не все банки дают ипотеку под такие квартиры.
  1. Предварительное утверждение на ипотеку (preapproval)

Основные жалобы в этой категории связаны с тем, что когда банк выдает предварительное удтверждение, он, как правило, не проверяет досконально все документы, а лишь на основании данных, предоставленных в заявке на ипотеку, принимает решение. Поэтому когда наступает время оформления реальной сделки и дело доходит до предоставления всех документов и детального рассмотрения файла, банк может изменить условия кредитования, либо вообще отказать в кредите. Например, если вы работаете не на полную ставку и в вашем письме о трудоустройстве не указывается гарантированных часов, банк может полностью не засчитать ваш доход, и сделка может развалиться. Грамотный ипотечный брокер чтобы избежать похожих ситуаций, расспросит у вас обо всех нюансах вашего трудоустройства и первоначального взноса, а также запросит все документы наперед. Он/она фактически проделает предварительную работу банка, чтобы гарантировать вам получение кредита на наилучших условиях когда дело дойдет до реальной сделки.

Я сознательно не включила в вышеприведенный список часто встречающуюся жалобу о том, что банки поступают нечестно, собирая в первые годы ипотеки только проценты по кредиту, и только потом через много лет, когда все проценты уже собраны, начинают использовать платежи в счет погашения основного долга. Заявляю со знанием дела, что это всего лишь миф. Так кажется потому, что в первые годы погашения ипотеки размер долга является самым большим, соответственно и проценты, начисляемые на эту сумму, тоже являются самыми существенными. С годами сумма основного долга уменьшается, соответсвенно и проценты с меньшей суммы становятся значительно меньше. Поэтому доля процентов в сумме платежа все время уменьшается и в последние годы она становится совсем незначительной. Если бы мы все время погашали одинаковую сумму основного долга (например $1,000), то в первые годы ипотечных выплат мы бы платили гораздо больше ($2,000), чем в конце ипотечного срока ($1,100). Чтобы такого не происходило, была придумана система одинаковых ежемесячных платежей, при которой вы платите $1,500 на протяжении всего срока погашения ипотеки (при условии, что процентные ставки не меняются).

Сейчас лето – самая жаркая пора в сфере покупок и продажи недвижимости, поэтому если у вас возникли какие-то вопросы по данной статье или вы бы хотели обсудить какую-то иную тему, связанную с получением ипотеки, я буду рада вам помочь.

Ирина Сазанович

Mortgage Associate with Mortgage Alliance, Enrich Mortgage Group

Cell: (403) 402-3273

E-mail: isazanovich@gmail.com

www.MortgageRu.ca